Главная Новости Группа «Самолет» продолжает расширять бизнес

Группа «Самолет» продолжает расширять бизнес

23.11.2022 6:58 Просмотров: 360 1
Инвестиционный тезис

Акции российских застройщиков являются одним из инструментов инвестирования в недвижимость, однако в текущей сложной экономической ситуации потенциал роста строительной отрасли ограничен. Тенденция к сжатию платежеспособного спроса на новостройки сформировалась на фоне общего ухудшения благосостояния россиян и рекордно высоких цен на жилье, которые только сейчас перешли от роста к стагнации. Основной драйвер роста рынка недвижимости в виде ипотечных программ практически исчерпал себя — с 2023 года государство не планирует продлевать действие программы льготной ипотеки под 7%, а также начнет вводить ограничения на выдачу ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам. Тем не менее группа "Самолет" продолжает демонстрировать высокие темпы роста финансовых показателей и единственная среди публичных конкурентов выплачивает дивиденды. Земельный банк компании — один из крупнейших в России, немаловажным фактором его роста выступает региональная диверсификация и экспансия за пределы Московского региона, а также выход на рынок загородной недвижимости. Ощутимым драйвером роста бизнеса "Самолета" выступает активное развитие в сегменте PropTech (digital-проекты на рынке недвижимости). Диверсификация бизнеса позволяет группе "Самолет" быть более устойчивой в условиях текущего сложного периода на рынке недвижимости, поэтому мы присваиваем акциям девелопера рейтинг "Лучше рынка".

Описание эмитента

Группа "Самолет" — одна из крупнейших российских корпораций в сфере девелопмента и PropTech. Компания входит в число системообразующих организаций российской экономики, занимая 2-е место в по объемам текущего строительства и ввода жилья в эксплуатацию. В портфель недвижимости группы "Самолет" входят 43 проекта рыночной стоимостью 363 млрд руб.

Сильные стороны

Стоимость активов группы "Самолет" на 30 июня 2022 года выросла на 64% г/г, до 634,7 млрд руб., включая оценку земельного банка, технологических стартапов, бренда и других компонентов. Земельный банк девелопера достиг 34,2 млн кв. м совокупной стоимостью 548,2 млрд руб., увеличившись с конца 2021 года на 18% в метрах и на 22% в денежном выражении.
После приобретения в начале текущего года 100%-й доли в компании "СПб Реновация" группа "Самолет" получила в распоряжение земельный банк в 22 кварталах Санкт-Петербурга объемом более 6 млн кв. м, а также действующие проекты комплексного освоения территорий в Северной столице. За 1П 2022 прирост выручки и прибыли, полученной компанией за счет "СПб Реновации", составил 5,3 млрд руб. и 930 млн руб. соответственно.
Группа "Самолет" вышла на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Текущая стоимость земельных участков для проектов ИЖС оценивается в 42,2 млрд руб.

До конца 2022 года ожидается старт продаж домов в первом проекте девелопера в сегменте загородной недвижимости с собственной инфраструктурой рядом с городом Дмитров. Загородные поселки общей площадью 800 тыс. кв. м будут построены на территории 981 га. Проект предусматривает шесть очередей, окончательное завершение строительства планируется к 2036 году.

Девелопер намерен реализовать в Московской области еще три проекта ИЖС: в Пушкинском (общая площадь жилья 900 тыс. кв. м), Истринском (285 тыс. кв. м) и Наро-Фоминском районах (688 тыс. кв. м). Проекты будут возводить одновременно в течение 15 лет с использованием проектного финансирования, общий объем инвестиций составит порядка 150 млрд руб.

Региональная диверсификация и экспансия за пределы Московского региона.

В феврале "Самолет" приобрел участок площадью 22,7 га для реализации первого комплексного проекта в Тюмени. Жилой комплекс комфорт-класса "Чаркова 72" с собственной инфраструктурой расположится на северо-востоке города, ожидаемая площадь объекта более 200 тыс. кв. м, завершение строительства запланировано на 2027 год.

В марте "Самолет" купил во Владивостоке участок площадью 1,5 га под строительство нового жилого комплекса общей площадью 37,5 тыс. кв. м. Реализация проекта, по оценкам менеджмента, составит три года. Кроме того, в рамках Восточного экономического форума администрация Владивостока подписала с застройщиком соглашение о строительстве в приморской столице не менее 1 млн кв. м жилья и объектов социальной инфраструктуры до конца 2040 года.

В июне в рамках Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ) группа "Самолет" подписала соглашение с губернатором Сахалинской области о строительстве почти 700 тыс. кв. м жилья на территории более 120 га в Корсаковском округе.

В сентябре анонсирован запуск совместного с А101 проекта комплексного развития территорий на земельном участке площадью 124 га около деревни Лаголово в Ленобласти. Общая продаваемая площадь "половины" "Самолета" составит 500 тыс. кв. м, девелопер планирует начать строительство первой очереди в 2022 году и завершить к 2025 году.

В октябре девелопер приступил к строительству первого проекта в Ленинградской области. Общая продаваемая площадь жилого комплекса "Новые Лаврики" составит более 90 тыс. кв. м с учетом коммерческих помещений, доля которых 8%. Проект планируется реализовать в 4 очереди с вводом в эксплуатацию в 2024–2025 гг.

Развитие в сегменте PropTech.

В октябре "Самолет" анонсировал запуск собственного цифрового банка, который станет первым финтехпроектом подобного масштаба в индустрии девелопмента. Создание цифрового банка позволит компании ускорить развитие экосистемы сервисов вокруг жилья, а также предоставит возможность выхода на другие потребительские рынки (продукты и услуги), которыми смогут воспользоваться клиенты "Самолета".

Девелопер запустил новый инвестиционный продукт в формате закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Общий объем активов первых четырех фондов составит около 10 млрд руб., а минимальный размер инвестиций для каждого фонда начинается от 50 тыс. руб. Показатель целевой доходности для инвесторов может составить около 15% годовых, при этом доходность будет обеспечена как за счет роста стоимости недвижимости в составе имущества фондов, так и за счет денежного потока от сдачи объектов в аренду. В случае если целевые показатели фондов не будут достигнуты, компания готова обеспечить инвесторам минимальную гарантированную доходность на уровне выше текущей ставки по банковским вкладам.

"Самолет" запустил первый в России диджитал-сервис в сфере недвижимости — "Самолет Плюс". Это цифровая платформа, на которой собраны все сервисы для покупки, продажи, аренды недвижимости по всей России, различные дополнительные услуги — от помощи в переезде и меблировки до страховых услуг. За 9М 2022 число офисов по всей стране выросло в 3 раза, со 118 до 368, а общая сумма транзакций через платформу достигла 224 млрд руб. Через "Самолет Плюс" сегодня проходит 2,6% всех сделок с недвижимостью в стране, а цель менеджмента на горизонте до 2030 года — занятие 20% рынка.

Факторы риска

Ожидаемое замедление темпов роста финансовых показателей на фоне сжатия платежеспособного спроса, что, как следствие, приведет к стагнации цен на новостройки. Менеджмент понизил прогноз по EBITDA, по данным управленческой отчетности, по итогам всего 2022 года с 70 млрд руб. до 65 млрд руб.
Зависимость бизнеса группы "Самолет" от программы ипотечного кредитования. За 9М 2022 доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, составила 80,5%, в том числе 91,8% для 3К 2022. ЦБ РФ намеревается с начала следующего года ограничивать выдачи ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам, а также не планирует продлевать действие льготной программы под 7%, что отрицательно скажется на спросе на новостройки.

Операционный и финансовый отчет

"Самолет" продолжает демонстрировать высокие темпы роста операционных показателей — новые продажи в 3К 2022 увеличились на 53% г/г, до 47,2 млрд руб. ( 41% г/г, до 291,9 тыс. кв. м), при этом благодаря активной географической диверсификации бизнеса продажи в Северо-Западном регионе составили уже 18% от общего объема продаж в метрах. Доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, в 3К 2022 выросла на 23 п. п. г/г, до 92%, на фоне опасений, что ЦБ РФ может принять меры по сворачиванию или ужесточению ипотечных программ от застройщиков с околонулевыми ставками.
По итогам 9М 2022 новые продажи выросли на 70% г/г, до 126,8 млрд руб. ( 50% г/г, до 760,7 тыс. кв. м), за счет ввода новых проектов и новых очередей, а также благодаря росту средней цены за кв. м на 10% г/г, до 165,4 тыс. руб.
По оценкам менеджмента, по итогам всего 2022 года новые продажи компании составят более 200 млрд руб. (126,4 млрд руб. в 2021 году), или 1,3 млн кв. м (804,6 тыс. кв. м).

Самолет: операционные результаты за 3К 2022 и 9М 2022

По итогам 6М 2022 выручка "Самолета" подскочила на 99% г/г, до 66,3 млрд руб., чистая прибыль — на 66% г/г, до 5,3 млрд руб., а скорр. EBITDA — на 126% г/г, до 18,3 млрд руб., благодаря росту продаж и увеличению средней цены за квадратный метр. В отчетном периоде запущено 3 новых проекта и 18 новых очередей в существующих объектах. Благоприятное влияние на финансовые показатели компании оказала и консолидация результатов "СПб Реновации" в отчетности.
Менеджмент оптимистично оценивает будущие перспективы бизнеса группы и ожидает, что показатель EBITDA, по данным управленческой отчетности, по итогам всего 2022 года превысит 65 млрд руб. (против 29 млрд руб. в 2021 году и 21,9 млрд руб. в 1П 2022).

Самолет: финансовые результаты за 6М 2022

Дивиденды

По итогам 1К 2022 "Самолет" направил на дивидендные выплаты 2,5 млрд руб., или 41 руб. на акцию. Затем после сильных финансовых показателей по результатам 6М 2022 утверждено решение выделить на дивиденды еще 2,5 млрд руб., или 41 руб. на акцию. Третий транш в размере 5 млрд руб. запланирован на декабрь текущего года. Годовая дивидендная доходность составит 1,5% 1,8% 3,2%.

Акции на фондовом рынке

Акции "Самолета" с начала года понесли меньшие потери, чем рынок: подешевели на 29,2% в сравнении с просадкой индекса МосБиржи на 40,6%. Снижение акций "Самолета" связано с общей неопределенностью в экономике страны и на рынке недвижимости в частности. Однако финансовые и операционные показатели компании продолжают демонстрировать высокие темпы роста, несмотря на возросшую волатильность в строительной отрасли, поэтому бумаги "Самолета" могут продолжить демонстрировать динамику лучше рыночной.

Технический анализ

С технической точки зрения на дневном графике акции "Самолета", оттолкнувшись от сильного уровня поддержки, демонстрируют восходящую динамику. Ближайшим сопротивлением и целью выступает уровень 3337 руб., в случае укрепления выше которого могут быть уместны покупки со стоп-лоссом.