Главная Новости Будущее в квадратных метрах. Что ждет рынок недвижимости?

Будущее в квадратных метрах. Что ждет рынок недвижимости?

10.11.2022 16:52 Просмотров: 376 1

В этом году российский рынок недвижимости дважды столкнулся с серьезными препятствиями. Сначала он остановился из-за начала спецоперации на Украине, затем частичная мобилизация обрушила спрос на жилье.

В ходе подкаста «Финама» «Российский рынок недвижимости 2022: вызовы и возможности» эксперты рассказали, как обстоят дела со спросом и ценами на жилье, и когда можно ждать их восстановления.

Спрос упал, но цены на квадратные метры снижаются постепенно

Вопрос с недвижимостью является одним из наиболее сложных на рынке, поскольку движение ее стоимости сложно прогнозировать, оно зависит от поведения покупателей и продавцов. Алексей Попов, руководитель сервиса «Циан. Аналитика», отмечает, что, согласно свежим ноябрьским данным, в октябре спрос в Московском регионе упал на 35%. По его словам, это не так много, как весной 2022 года. Тогда падение было двукратным. Что касается цен, то продолжается тенденция, сформировавшаяся в конце весны-начале лета: цены стагнируют с небольшим снижением на 0,5-1% за месяц. При этом в реальных сделках из-за возможного торга между продавцом и покупателем снижение более ощутимо.

Наталья Пырьева, аналитик ФГ «Финам», подчеркивает, что замедление роста цен, это не обвал. Однако замедление спроса также наблюдается.

Попов обращает внимание, что рынок недвижимости прошел за последние два года не один кризис: весной этого года, когда ставки стали заградительными, и во время локдаунов 2020-го. По словам эксперта, сегодня нет очевидных запретов, но нынешняя неопределенность оказывает давление на участников рынка недвижимости, поэтому сложно прогнозировать, как будут приходить покупатели на фоне новостей.

Отмена НДФЛ при продаже квартиры - риск для рынка

В начале ноября в Госдуму был внесен законопроект, предлагающий отменить уплату НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения им. Сейчас расстаться с полученной в собственность недвижимостью без уплаты налога можно только через три года или через пять лет.

Андрей Попов вспоминает, что эта законодательная норма появилась в середине 2000-х годов, для борьбы с теми, кто покупал квартиры, чтобы сразу перепродать их дороже. По его мнению, сейчас ситуация на рынке регулируется лучше, а норма по налогообложению сделок защитила рынок от заметного роста цен.

«У меня неоднозначное мнение. Цены сейчас находятся на исторических максимумах, они, в отличие от реальных доходов населения, не растут, поэтому, с точки зрения застройщиков и профучастников рынка, я бы аккуратно относился к этой инициативе, которая может содержать популистский посыл. Для устойчивости отрасли - это риск», - прокомментировал эксперт.

Что ждет российскую недвижимость дальше?

Главный вопрос, который волнует участников рынка, что будет дальше с ценами на недвижимость? Для инвесторов также важны перспективы застройщиков в ситуации нынешней неопределенности.

Андрей Попов отмечает, что доля ипотечных сделок составляет более 80% от всех регистраций. Все компании критически зависят от того, что будет происходить с ипотекой.

По мнению Пырьевой, лучше всех на рынке сейчас выглядит «Самолет»: и в денежном, и натуральном выражении его продажи быстро растут. Однако и они постепенно замедляются. Так, если по результатам первого полугодия, цены у застройщика выросли на 11%, то по итогам 9 месяцев - на 9%.

К достоинствам застройщика эксперт относит его активное расширение за пределами Москвы. Только в 3 квартале 2022-го он запустил закрытые паевые инвестиционные фонды, вышел на рынок Санкт-Петербурга и запустил проект на Дальнем Востоке. Кроме того, это единственная российская строительная компания, которая продолжает выплачивать дивиденды, годовая доходность оценивается в 5-6%. Из рисков - 91,8% ипотечных сделок у компании, а после повышения ставок ЦБ РФ может пострадать льготная ипотека.

По мнению Пырьевой, застройщики достаточно устойчивы. У крупнейших компаний есть свои производственные мощности, что позволит не зависеть от санкций. При этом, по словам аналитика, продажи будут снижаться, строить будут в меньших объемах, но какой-то критической позиции не ожидается.

Андрей Попов считает, что жилой сегмент сейчас наиболее перспективный на рынке недвижимости. По его словам, в России есть недостаток жилья в целом и качественного жилья в частности, поэтому потребность в нем будет сохраняться.

По данным эксперта, средняя цена квадратного метра в Москве без учета элитной недвижимости сейчас составляет около 320 тыс. рублей. Это примерно на 10% выше, чем год назад. Попов подчеркивает, что темпы роста цен замедлились. Так, на протяжении последних 8 месяцев цены за квадратный метр в столице колеблются в диапазоне от 315 до 325 тыс. рублей. При этом за последние 4 недели средние цены на жилье в Москве снизились на 1,5%, чего давно не было.

Наталья Пырьева ожидает, что до конца года на московском рынке недвижимости будет стагнация, цены будут постепенно снижаться. А в регионах это снижение может быть меньше.